Как известно, многие офисы располагаются на первых этажах жилых домов. Перевод таких квартир в нежилой фонд всегда служило причиной определенных трудностей - многочисленные согласования с соседями, санэпидемстанцией, пожарными и т.п., а также влек за собой значительные денежные затраты.

Сейчас прибавились новые проблемы по этому вопросу. Новый ГК Украины "припрятал в себе" целый ряд неприятных сюрпризов для граждан и юридических лиц в осуществлении ими хозяйственной деятельности, в частности в вопросе аренды помещений. И одним из таких сюрпризов является постоянный запрет юридическим лицам арендовать жилые помещения под офис. Конечно, это затронуло учреждения и организации, которые уже расположились в жилом фонде, и тех, что намерены в этом году переехать в новый офис.

При этом следует учитывать, что поиск новых офисов на данное время является довольно сложным делом из-за больших цен на офисные помещения и ограниченность их количества.

В главе 59 ГК Украины найм (аренда) жилья связывается лишь с использованием его для проживания. В частности, в соответствии со ст.810 ГК Украины по договору найму (аренды) жилья одна сторона - собственник жилья (наймодатель) передает или обязуется передать второй стороне (нанимателю) жилье для проживания в нем на определенный срок за плату. В ч.2 ст.813 ГК Украины указано, что если нанимателем является юридическое лицо, то оно может использовать жилье лишь для проживания в нем физических лиц. Как раз эта норма и создала много трудностей для арендаторов квартир под офисы.

Некоторые юристы считают, что не принимая во внимание указанное формулирование норм ГК Украины, юридические лица все таки могут арендовать жилые помещения под офис. Их аргументация сводится к тому, что договор найма жилья четко определен в Гражданском кодексе и имеет конкретные признаки. И если хотя бы один из них в договоре отсутствует, то договор не может считаться договором найма жилья. Такими признаками являются:

* наймодателем может быть собственник;

* предметом договора является жилье;

* жилье может передаваться для проживания.

В случае аренды жилья под офис отсутствует признак целевого использования помещения и это не является договором найма помещения, поэтому не должны применяться ограничения относительно юридических лиц, предусмотренные ст.813 ГК Украины.

Можно составить совсем другой вид договора (например, договор аренды офиса), который не урегулирован ГК Украины, но и не запрещен. Такой довод можно было бы принять на вооружение и развеять страхи арендаторов, если бы Хозяйственный кодекс Украины не внес свои коррективы в решение этого вопроса.

В соответствии с ч.1 ст.283 Хозяйственного кодекса, по договору аренды одна сторона (арендодатель) передает второй стороне (арендатору) за плату на определенный срок в пользование имущество для осуществления хозяйственной деятельности. Данный договор аренды охватывает собой очень широкий круг объектов, которые могут быть его предметом. Однако, в ч.2 указанной статьи дается характеристика предмета договора аренды в сфере хозяйствования и указывается, что в пользование по договору аренды передается индивидуально определенное имущество производственно-технического назначения (или целостный имущественный комплекс), которое не теряет в процессе использования своего потребительского качества (не потребительская вещь).

Как видим, норма носит императивный характер и не оставляет места для "юридической фантазии". Едва ли можно признать жилое помещение имуществом производственно-технического назначения, поэтому единственный вывод в этой ситуации следующий - аренда таких помещений под офис законодательством запрещена. Вызывает удивление тот факт, что два принципиально противоречивых кодекса, Гражданский и Хозяйственный в данной ситуации "запели в унисон".

Но даже если на теоретическом поле еще можно вести дискуссии, то суровая практика четко расставляет все на свои места.

Во-первых, на сегодня весьма проблематично и даже почти невозможно зарегистрироваться как субъект предпринимательской деятельности с юридическим адресом в жилом помещении.

Во-вторых, сборщики налогов никогда не разрешат отнести затраты по аренде жилого помещения под офис на валовые затраты, а это немалые суммы.

В-третьих, уже имеется практика выселения "неправильных арендаторов".

Напоследок хотелось бы высказать мысль относительно причин указанного нововведения. Едва ли в этом случае парламент проявлял заботу о защите общественных интересов, так как офисы в квартирах вреда никому не наносили, поскольку работа нормальной фирмы в принципе ничем не отличается от проживания.

Однако, можно предположить, что новое регулирование найма жилья пригодится собственникам бизнесов-центров и других офисов. По прогнозам специалистов по недвижимости, до конца 2005 г., неизбежно должно было наступить перенасыщение рынка аренды офисных помещений. Предполагалось снижение арендной платы, что могло послужить причиной отрицательных последствий для арендодателей, поскольку, как известно, большинство таких помещений строится и реконструируется за средства, полученные в кредит. Вложенные в офисные помещения капиталы возвращаются, как правило, за 5-8 лет и с таким расчетом выдаются кредиты. В случае снижения спроса и прибылей некоторые арендодатели могли бы обанкротиться. Но новые Гражданский и Хозяйственный кодексы изменили ситуацию "к лучшему"...

Итак, и в этом случае государство проявляет заботу о предпринимателях по принципу: "думаю об одних, но за счет других". Некоторые риэлторы предлагают своим клиентам разнообразные правовые конструкции, с помощью которых можно обойти требования законодательства. Но здесь нужно быть очень внимательным и осторожным, так как последствия ошибок могут быть очень серьезные.

Например, кое-кто предлагает снимать квартиру под видом жилья для сотрудника, но на самом деле это приведет к значительным налоговым отчислениям. Во-первых, стоимость платы за квартиру будет рассматриваться как прибыль для работника, таким образом, надо будет платить 13% налога. И вдобавок такую плату нельзя будет отнести на валовые затраты фирмы.

Изложенная ситуация с арендой жилых помещений под офис задает, как видим, немало вопросов, а ответ на них можно найти только с помощью квалифицированного юриста.

http://www.anisim.westportal.net/publications/kvartira_pod_office.html